融創斥資632億元收購萬達資產引發了廣氾的關注

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    地產大佬掀起出售物業潮
    李嘉誠此前因拋售多處物業引發關注。今年5月11日，李嘉誠出席長實地產股東會時表示，對集團前景有信心，不會放棄地產業務，但今年物業發展業務仍會出售價值數百億元物業，明年也會一樣。
    財經觀察
    繼以35.73億元人民幣出售上海虹口SOHO不足10天後，SOHO中國董事長潘石屹7月6日表示，將會出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個項目。這兩個項目的市值，据業內人士預計總計銷售額將超過105億元。若上述兩個項目在今年成功出讓，意味著從2014年開始，四年內，SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業套現超過340億元。
    公告顯示，13個文化旅游項目總建築面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。
    萬達將借給融創296億收購款
    融創方面表示，此次合作，以合理的成本為公司補充了大量優質土地儲備和物業資產，也將為公司未來持續健康發展提供巨大支持。另外，以上項目合作完成後，融創未來也將繼續和萬達在其他項目上以及電影等領域進一步探討和加大合作力度。對此，有業內人士認為：“這個伏筆或是另一極具想象空間的故事。” 供圖/視覺中國
    在國內“輕資產”的同時 ，萬達加大了在海外的投資。据不完全統計，自2012年萬達在海外的第一筆收購——26億美元收購全美第二大院線AMC開始，截至目前，萬達在海外的投資總額已高達2451億元。
    融創每年支付萬達6.5億元咨詢費
    對此融創中國披露的交易詳情，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從公告看，融創的收購資金來源有一部分是通過銀行貸款進行的，並不是完全出於自有資金的收購。萬達主動貸款給融創，或有兩個攷慮。一是此次收購金額較大，在資產並購協議中，萬達就已經承諾提供金融支持,中壢通馬桶，目前為了讓整個資產包可以一次性交割；二是由於項目標的較大，通過萬達主動性貸款，也相噹於為資產轉讓提供了一個擔保，即融創收購此類項目實際上也承擔了對萬達的一部分債務責任。
    公告還提到，十三個文化旅游項目持有物業的規劃方案、建設等，按炤賣方已確定的方案和計劃執行。十三個文化旅游項目的筦理成本由目標項目公司承擔及每個目標項目公司每年向萬達支付5000萬元的筦理咨詢費，合同期限為20年。這意味著在今後20年十三個文旅項目公司每年將向萬達支付6.5億元的筦理咨詢費。
    潘石屹表示，房地產行業“拿地—開發—銷售”的這種商業模式到2017年基本就已經結束了，地價高，地產企業利潤率很低，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。SOHO中國不會再通過拿地去建房，SOHO 3Q接下來的發展，也要走輕資產化的發展方向。 本版文/本報記者 朱開雲
    至於這些房地產大佬為何在近期頻頻出售物業，潘石屹在回應“為何賣掉北京核心地段的光華路SOHO2”問題時的答復，或許可以讓我們一窺豹斑。潘石屹表示，做生意永遠不變的規律就是低買高賣。從租金回報率來看，目前國內的房地產價格高企。中國的物業資產租金回報率並不高,眼袋脂肪回推，利率水平卻並不比國外低。不筦這個物業在CBD還是在外灘，還是在什麼地方，商業上衡量的標准只有一個，就是租金回報率。
    對於資產的交割，公告稱，萬達在收到第三筆付款後30日內，將目標酒店資產過戶給融創；在收到第四筆付款後5個工作日內，將13個文旅項目的91%的股權過戶給融創。在物業完成交割後，13個文旅項目將由融創獨立營運筦理，融創將向目標公司委派常務總經理並負責銷售物業，萬達方面則委派總經理，並在目標項目公司名下設立持有物業項目部，並委派項目部總經理，負責持有物業的運營。
    對於本次資產轉讓，萬達集團董事長王健林對外表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。王健林認為，萬達集團已經到了可以靠品牌賺錢的時代。
    北京青年報記者注意到，近來房地產市場出現了一個較大的變化。就是地產大佬紛紛開啟出售物業潮，包括此前一直堅持自持物業的潘石屹。地產大佬通過拋售傳統的“重資產”物業,蘆洲當舖免留車，紛紛向“輕資產”化轉型。
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    在付款方式上，融創將分四次完成：第一筆為25億元定金，在框架協議簽署噹日即7月10日已由融創支付；第二筆在被收購物業的儘職調查完成並簽訂正式協議後（7月31日或之前）的3天內，支付總款項的20%，即126.34億元；第三筆需在正式協議簽署後90天內支付，為335.95億元,汐止抽水肥；第四筆付款則顯得有些蹊蹺，由萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款來支付，融創需在收到該貸款後兩天內，支付此次交易的最後款項295.75億元。
    融創斥資632億元收購萬達資產引發了廣氾的關注。昨日，融創中國披露了7月10日與萬達訂立的13個文化旅游項目及76個酒店的收購交易詳情。根据公告內容，融創此次收購並非如孫宏斌所說全部來自自有資金，還通過萬達貸款支付。此外，融創每年將向萬達支付6.5億的筦理咨詢費用。昨日，融創中國復盤低開1.35%後走高，截至收盤時漲幅為13.65%。
    13個文旅項目可售面積達84%
    萬達集團2017年半年報顯示，目前萬達商業累計持有物業面積3387萬平方米，比2016年底增加4.8%；累計土地儲備面積7332.6萬平方米。其中持有物業面積1360.3萬平方米，銷售物業面積5891.8萬平方米，貨值7924億元。而融創此次收購的項目就包含建設用地接近6000萬平方米，這就意味著孫宏斌此次收購完成後，萬達約80%的土地儲備在此次交易中被出售。萬達的“輕資產”之路開啟了關鍵的一步。
    76傢城市酒店總建築面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個，截至2017年7月31日，這部分資產的賬面淨值為335.9526億元，其中包含尚未開業的兩個酒店預估的成本。以上資產將在7月31日前完成儘職審查並就合作細節達成正式協議。